Die Frage kommt in jedem ersten Gespräch, und sie kommt zu Recht: Was ist meine Fläche wert. Die ehrliche Antwort lautet, dass sich das ohne einen Blick in den Bebauungsplan nicht sagen lässt, und dieser Beitrag erklärt, warum das keine Ausrede ist.
Der Bodenrichtwert ist ein Anhaltspunkt, kein Preis
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss des Kreises ermittelt und ist öffentlich einsehbar. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone, abgeleitet aus tatsächlichen Verkäufen. Als grobe Einordnung ist er nützlich.
Nur beschreibt er ein fiktives Grundstück mit typischem Zuschnitt, typischer Größe und typischem Baurecht. Ihres ist nicht typisch. Es ist schmal oder tief, es hat eine Zufahrt über das Nachbargrundstück oder keine, es liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans von 1974 oder im unbeplanten Innenbereich. Jede dieser Abweichungen verschiebt den Wert, und zwar in beide Richtungen.
Was das zulässige Maß der baulichen Nutzung bedeutet
Der eigentliche Wert eines Baugrundstücks ist nicht die Fläche, sondern das, was darauf entstehen darf. Diese Größen entscheiden darüber:
Grundflächenzahl (GRZ). Sie sagt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Bei einer GRZ von 0,4 und 800 Quadratmetern sind das 320 Quadratmeter überbaute Fläche.
Geschossflächenzahl (GFZ) und Zahl der Vollgeschosse. Sie bestimmen, wie viel Nutzfläche insgesamt entstehen darf. Der Unterschied zwischen zwei und drei zulässigen Vollgeschossen ist für den Wert einer Fläche größer als zweihundert Quadratmeter mehr Grundstück.
Bauweise und überbaubare Fläche. Offen oder geschlossen, Baugrenzen, Baulinien. Sie entscheiden, wo auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf.
Abstandsflächen. Sie ergeben sich aus der Gebäudehöhe und der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen. Auf einem schmalen Grundstück sind sie häufig der Grund, warum ein Geschoss weniger möglich ist, als der Bebauungsplan erlaubt.
Dachform, Traufhöhe, Firstrichtung. Festsetzungen, die im Münsterland häufig sind und das Bauvolumen spürbar begrenzen können.
Stellplatznachweis. Wie viele Stellplätze je Wohneinheit nachzuweisen sind, entscheidet darüber, wie viele Einheiten sich auf der Fläche überhaupt unterbringen lassen.
Was den Wert zusätzlich verschiebt
- Erschließung. Liegen Wasser, Abwasser, Strom und eine gesicherte Zuwegung an, oder müssen sie hergestellt werden. Erschließungsbeiträge können erheblich sein.
- Bodenverhältnisse. Tragfähigkeit und Grundwasserstand entscheiden über die Gründung. Ein Bodengutachten kostet einen überschaubaren Betrag und beantwortet eine Frage, die sonst als Risikoabschlag im Preis landet.
- Altlasten. Ein Verdacht genügt, um einen Verkauf monatelang aufzuhalten.
- Grundbuch. Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten, Nießbrauch. Solche Eintragungen mindern den Wert, aber sie sind kein Ausschlussgrund, wenn man sie vorher kennt.
- Zuschnitt und Erreichbarkeit. Ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Zufahrt ist etwas anderes als dieselbe Fläche an der Straße.
Warum wir keine Zahl am Telefon nennen
Weil jede Zahl ohne Prüfung falsch wäre, und zwar in eine von zwei unangenehmen Richtungen. Zu hoch geschätzt enttäuscht sie im Termin und lässt uns unseriös dastehen. Zu niedrig geschätzt kostet sie Sie einen Anruf, den Sie dann nicht führen.
Wir prüfen deshalb erst und rechnen dann. Bebauungsplan, Baurecht, Bodenverhältnisse, Erschließung und Zuwegung sehen wir uns an, bevor wir über einen Preis sprechen, und diese Prüfung übernehmen wir auf eigene Kosten. Das ist derselbe Ablauf wie in unserer Projektentwicklung, nur dass am Ende ein Angebot an Sie steht statt eines Vorentwurfs.
Häufige Fragen
Brauche ich ein Wertgutachten, bevor ich verkaufe? Für den Verkauf an uns nicht. In einem Erbfall oder bei einer Auseinandersetzung kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll oder sogar nötig sein, dafür ist der Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger zuständig.
Wo finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück? Bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde, in Borken beim Fachbereich Planen und Bauen. Viele Kommunen im Kreis Borken stellen die Pläne inzwischen auch online bereit.
Mein Grundstück liegt im Außenbereich. Ist es wertlos? Nicht wertlos, aber anders zu bewerten. Im Außenbereich ist Bauen nur in engen Ausnahmen zulässig. Was möglich ist, klärt sich am Einzelfall.
Zählt der Wert des alten Hauses mit? Nur, wenn die Substanz nutzbar ist. Steht ein abrissreifes Gebäude darauf, ist es eine Kostenposition, kein Wertbeitrag. Wir rechnen den Rückbau ein, Sie müssen ihn nicht beauftragen.
Eine ehrliche Einschätzung statt einer Schätzung
Schicken Sie uns Ort und ungefähre Größe, den Rest übernehmen wir. Sie bekommen eine Einschätzung, die auf dem Baurecht Ihres Grundstücks beruht und nicht auf einem Durchschnittswert. Grundstück anbieten.